La diferencia entre una hipoteca a 15 años o a 25 puede salvar tu economía familiar
La comodidad de pagar una cuota mensual más baja supone un aumento muy relevante del gasto total de la compra. La diferencia entre pagar la hipoteca a 30 años o a 20 puede suponer un ahorro de muchos miles de euros en forma de intereses.
Una de las decisiones más importantes a la hora de adquirir una vivienda es el número de años que estarás pagando la hipoteca. En general, cuantas más mensualidades, mayor será el coste final de la compra.
En una simulación a un tipo de interés fijo, no cabría ninguna duda. Supongamos que la vivienda que queremos comprar cuesta 350.000 euros. Necesitaríamos obligatoriamente aportar una entrada de 70.000, y añadir a los 280.000 restantes los gastos de gestión de la compra, que rondarían el 10%. Si nuestra deuda con el banco es saldada en un plazo de 30 años, a un tipo de interés fijo del 2%, las cuotas rondarían los 1.165 euros, y el coste final de la vivienda habría sido aproximadamente 420.000 euros.
Sin embargo, si lo pagamos en diez años menos, exactamente 20, además de arrastrar el peso de la hipoteca hasta una edad no tan avanzada, estaríamos pagando 40.000 euros menos al final del proceso. Eso sí, deberíamos ser capaces de asumir una letra de 1.595 euros mensuales. Y podemos ir más allá: si redujésemos el número de años a 15, el ahorro sería de 60.000 euros en intereses al banco.
La carga de los intereses hipotecarios en tiempos de Euribor alto puede modificar sustancialmente los hábitos de consumo de una población. Es más: la propia incertidumbre sobre el futuro de los tipos de interés puede generar un cambio en los gastos en ocio y bienes superfluos. Es por ello que un buen porcentaje de las compras en momentos como el actual procede de dinero prestado por familiares directos (a interés cero y sin repercusión fiscal) o directamente de herencias. Y es que el precio del dinero en el momento de una adquisición puede ser trascendental para la familia que se decide.
¿En qué casos interesan plazos más largos?
Una previsible bajada de tipos de interés podría convertir en interesante la opción de pagar algo menos durante los primeros años, y amortizar grandes cantidades con los ahorros de esa letra más desahogada. En esta segunda opción entrarían en juego dos negociaciones importantes con la entidad que te presta el dinero: el suelo en una hipoteca a interés variable y el precio de la amortización.
Venimos de años atípicos, en los que los bajos intereses alentaban el gasto y desmotivaban el ahorro, y hemos llegado a ver el euríbor incluso en negativo durante varios meses. De ahí que muchas entidades optaran por poner un tope por debajo al coste de este tipo de préstamo. En una hipoteca variable, el acuerdo actualmente suele ser «Euríbor + X%». Si ese suelo es bajo, la posibilidad de abaratar la letra en los próximos años es alta. Pocos bancos quieren situarlo por debajo del 0,6%, aunque su estrategia va evolucionando al son de una mayor o menor certidumbre.
Negociar el coste de la amortización
El otro gran acuerdo, el del precio de amortización, también puede aportar un ahorro significativo a las hipotecas de larga duración. Quienes, con los tipos actuales, por encima de 3,5%, eligen darse plazos de pago más amplios, están en la necesidad de utilizar el ahorro para amortizar cantidades relevantes de la deuda, o bien esperar a la previsible bajada de tipos de 2025 y 2026 para renegociar el interés y la longitud.
La comisión por aportar ahorro para reducir el coste de la hipoteca, o para cancelarla, se suprimió en 2023 con la intención de paliar las complicadas subidas de las letras de los pisos. El acuerdo se ha prolongado hasta finales de 2024, y aunque se alargase algo más, dejará de ser gratuito en cuanto el euríbor se modere, por lo que conviene negociar ese porcentaje con el banco en el momento de la firma.
El tope del coste de amortización es del 2% los primeros diez años, y del 1,5% a partir de entonces. Se trata de una cantidad muy elevada, que en épocas de intereses muy bajos convierte esta opción en un gasto, y no en una oportunidad. Lo ideal es que ese porcentaje sea lo más próximo a cero posible.
Por eso, cuando buscamos financiación para la compra de una casa, no solo debemos mirar el porcentaje que se nos vende en grande. Hay que profundizar mucho más: comprobar que para llegar a un buen acuerdo no nos toque pagar un seguro de hogar cinco veces más caro de lo habitual, contratar una alarma que no necesitamos, mover una nómina que en otro banco nos está ofreciendo mayor rentabilidad… Como decimos, hay que valorar también qué banco ofrece un suelo más bajo a interés variable, y cuál facilita una amortización de la hipoteca más barata.
Junto a ello, deberíamos hacer un repaso en profundidad de nuestra situación económica y comprobar qué número de años podemos endeudarnos como mínimo para llevar una vida tranquila y sin agobio económico, pero también sin gastos innecesarios en intereses.
